Bu dava, bir mal üzerindeki paylı mülkiyetin sona erdirilmesi için açılır ve dayanağı Türk Medeni Kanunu’dur.
1️⃣ Hangi durumlarda açılır?
Genelde şu senaryolarda çıkar karşımıza:
- Bir taşınmaz (ev, arsa, tarla vb.) birden fazla kişiye aitse,
- Ortaklar anlaşamıyorsa,
- Ortaklardan biri payını satmak istiyorsa,
- Taşınmaz birlikte kullanımı mümkün olmuyorsa,
- Ortaklık artık sürdürülebilir değilse ve ortaklardan biri ortaklıktan çıkmak istiyorsa,
⚠️ Önemli:
Ortaklardan herhangi biri tek başına açabilir.
2️⃣ Kimler açabilir?
- Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti bulunan herkes
- Mirasçılar
- Hisseli tapu sahipleri
Davada tüm ortakların davalı olarak gösterilmesi zorunludur. Bir kişi eksik olursa dava usulden reddedilebilir.
3️⃣ Mahkeme hangi yolu seçer?
Mahkeme iki yöntemden birini uygular:
A) Aynen taksim (bölerek paylaştırma)
Eğer taşınmaz fiziksel olarak bölünebiliyorsa, bilirkişi raporu alınır ve paylara uygun bölüşüm yapılır.
(Örneğin; büyük bir arsa)
Şartlar:
- Bölünme mümkün olmalıdır,
- Değer kaybı yaratmamalıdır,
- İmar mevzuatına uygun olmalıdır,
Gerçekte en sık arsalarda olur.
B) Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi
Eğer taşınmaz bölünemiyorsa, satış kararı verilir. (Örneğin; bir daire)
Satış:
- Satış genelde açık artırma yolu ile yapılır,
- Tüm ortaklar ihaleye katılabilir,
- Satış bedeli pay oranına göre dağıtılır,
⚠️ Kritik nokta:
Açık artırmaya dışarıdan alıcılarda katılabilir.
4️⃣ Dava süreci nasıl işler?
- Dava dilekçesi verilir,
- Tüm ortaklara tebligat yapılır,
- Bilirkişi incelemesi yapılır,
- Aynen taksim mümkün mü bakılır,
- Mümkün değilse satış kararı verilir,
- Dosya satış memurluğuna iletilir,
- Satış süreci İcra ve İflas Kanunu’na göre yürütülür,
5️⃣ Masraflar kimden çıkar?
- Başta davayı açan dava masraflarını öder,
- Satıştan sonra pay oranında herkesten tahsil edilir,
- Bilirkişi ve satış giderleri düşülerek ödeme yapılır,
6️⃣ Önemli stratejik noktalar
🔹 Payını satmak isteyen ortak tarafından, dava açmadan önce diğer ortaklara noter aracılığı ile ihtarname gönderilmesi bazen avantaj sağlar.
🔹 Taşınmazın manevi değeri varsa ve aile içinde kalması isteniyorsa, ihale aşamasında diğer ortaklardan biri taşınmazı satın alabilir.
🔹 Eğer taşınmaz üzerinde fiili kullanım varsa (örneğin bir kardeş evde oturuyorsa), ecrimisil (haksız işgal tazminatı) ayrı bir dava konusudur.
7️⃣ Hangi mahkeme bakar?
Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
